ضمن فروش یک ساختمان به ثمن معلوم، بر فروشنده شرط می شود که آن را ظرف دو ماه تعمیر کرده و تحویل دهد. در صورتی که فروشنده در تعمیر ساختمان تعلّل ورزد و ساختمان در اثر زلزله تخریب شود وضعیت حقوقی عقد بیع کدام است؟(قضاوت۱۳۹۷)

در تحلیل سوال مطرح شده، باید وضعیت حقوقی عقد بیع را با توجه به شرایط ذکر شده بررسی کنیم:

شرایط مسئله:1. فروش ساختمان با ثمن معلوم (قیمت مشخص) انجام شده است. 2. بر فروشنده شرط شده که ظرف دو ماه ساختمان را تعمیر و تحویل دهد. 3. فروشنده در تعمیر ساختمان تعلل می‌ورزد (یعنی کوتاهی می‌کند اما عقد هنوز برقرار است). 4. ساختمان به دلیل زلزله(حادثه خارجی و قهری) تخریب می‌شود.

مباحث حقوقی:- این شرط (تعمیر و تحویل ساختمان) به عنوان شرط فعل در عقد بیع محسوب می‌شود و جزء شروط ضمن عقد است. – طبق ماده 234 قانون مدنی، اگر فروشنده به تعهد خود (تعمیر ساختمان) عمل نکند، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه و اجبار فروشنده به انجام شرط را درخواست کند، مگر اینکه انجام شرط غیرممکن شود.- در این مورد، تخریب ساختمان به دلیل زلزله (حادثه قهری) باعث عدم امکان انجام شرط (تعمیر و تحویل) شده است. بنابراین، خریدار دیگر نمی‌تواند فروشنده را اجبار به انجام شرط کند.- اما آیا عقد بیع به طور خودکار منفسخ می‌شود؟ خیر، زیرا انفساخ فقط در موارد خاصی مانند تلف مبیع قبل از قبض (ماده 387 قانون مدنی) یا شروط خاص (ماده 240 قانون مدنی) رخ می‌دهد. در اینجا، شرط فعل بوده و تلف مبیع پس از عقد و به دلیل عامل خارجی (زلزله) رخ داده است، نه به دلیل تقصیر فروشنده. بنابراین عقد **به خودی خود منفسخ نمی‌شود**.- آیا خریدار حق **فسخ** معامله را دارد؟ بله، زیرا شرط ضمن عقد (تعمیر ساختمان) به دلیل تعلل فروشنده و سپس تخریب ساختمان، **تحقق نیافته** است. بنابراین خریدار می‌تواند با استناد به **ماده 237 قانون مدنی** (عدم انجام شرط) عقد را **فسخ** کند.**نتیجه‌گیری:**- گزینه **الف (قابل فسخ است)** صحیح است، زیرا خریدار می‌تواند به دلیل عدم انجام شرط، عقد را فسخ کند.- گزینه **د (منفسخ است)** نادرست است، زیرا عقد به طور خودکار منفسخ نشده و نیاز به اقدام خریدار برای فسخ دارد.- گزینه‌های **ب (قابل ابطال)** و **ج (لازم است)** نیز با توجه به توضیحات فوق نادرست هستند.

پاسخ نهایی: ✅ الف) قابل فسخ است.