۱. ثبت ادعا در سامانه ساغر؛ شرط اقامه دعوا
با لازمالاجرا شدن قانون از ۳ تیر ۱۴۰۳ و راهاندازی سامانه ساغر از ۱ خرداد ۱۴۰۵، اشخاصی که قصد طرح دعوا درباره معاملات عادی اموال غیرمنقول مشمول ماده (۱) قانون را دارند، مکلفاند پیش از تقدیم دادخواست، ادعای خود را در سامانه ساغر ثبت و کد رهگیری دریافت کنند. این کد باید ضمیمه دادخواست باشد.
مهلت ثبت ادعا از ۱ خرداد ۱۴۰۵ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۷ است. در صورت عدم ثبت ادعا تا پایان این مهلت، شخص برای همیشه از طرح دعوا نسبت به آن معامله محروم خواهد شد و صرفاً حق مطالبه عوض یا وجوه پرداختی از طرف قرارداد را خواهد داشت.
۲. تکلیف دادگاه در بررسی کد رهگیری
دادگاه مکلف است اعتبار کد رهگیری و ثبت ادعا در سامانه ساغر را استعلام و احراز کند. اگر ادعایی در سامانه ثبت نشده باشد یا کد رهگیری معتبر نباشد، دادگاه باید مستند به ماده ۱۰ قانون، قرار عدم استماع دعوا صادر کند.
۳. معاملات عادی املاک دارای سند حدنگار
اگر ملک دارای سند مالکیت حدنگار (کاداستری) باشد و معامله عادی پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ انجام شده باشد، حتی با ثبت ادعا در سامانه ساغر نیز معامله فاقد اعتبار قانونی است و دعوا قابل استماع نخواهد بود. این حکم مستند به تبصره ۴ ماده ۱ قانون است.
۴. معاملات عادی پس از ۱ خرداد ۱۴۰۶
امکان ثبت ادعا در سامانه ساغر صرفاً درباره معاملات عادی منعقدشده تا پیش از ۱ خرداد ۱۴۰۶ پیشبینی شده است. از این تاریخ به بعد، معاملات عادی اموال غیرمنقول فاقد اعتبار قانونی بوده و نقل و انتقال فقط از طریق سند رسمی معتبر است؛ بنابراین دعاوی ناشی از چنین معاملاتی نیز قابل استماع نخواهد بود.
۵. ارسال رأی قطعی به اداره ثبت
پس از صدور حکم قطعی، دادگاه مکلف است نسخهای از رأی را برای انجام اقدامات قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک مربوط ارسال کند.
۶. شرایط شکلی قابلیت استماع دعوا
ثبت ادعا در سامانه ساغر، اعتبار کد رهگیری، وضعیت ثبتی ملک و تاریخ وقوع معامله از شرایط شکلی لازم برای استماع دعوا هستند. در صورت فقدان هر یک از این شرایط، دادگاه بدون ورود به ماهیت، قرار عدم استماع دعوا صادر میکند.
۷. ملاک، تاریخ انعقاد معامله است
در تشخیص شمول یا عدم شمول قانون، تاریخ انعقاد معامله ملاک است، نه تاریخ تقدیم دادخواست یا تاریخ ثبت ادعا در سامانه ساغر.
۸. رعایت اصل عطف به ماسبق نشدن قوانین
قاضی باید میان معاملات منعقدشده پیش از لازمالاجرا شدن قانون و معاملاتی که پس از اجرای آن منعقد شدهاند، تفکیک قائل شود؛ زیرا اعمال مقررات جدید نسبت به معاملات سابق، برخلاف اصل عطف به ماسبق نشدن قوانین است.
۹. مقررات قانون از قواعد آمره است
الزامات این قانون از قواعد آمره محسوب میشوند؛ بنابراین حتی اگر خوانده هیچ ایرادی مطرح نکند، دادگاه مکلف است رأساً شرایط مقرر در قانون را بررسی کرده و در صورت فقدان هر یک از آنها، تصمیم مقتضی اتخاذ کند.
به نظر میرسد الزام ثبت ادعا در سامانه ساغر ناظر به دعاوی با هدف اثبات، تثبیت یا انتقال حقوق عینی نسبت به اموال غیرمنقول است؛ نه همه دعاوی ناشی از قراردادهای مربوط به املاک. ازاینرو، دعاویی مانند بطلان، فسخ، انفساخ، استرداد ثمن، مطالبه وجه، خسارت قراردادی و مطالبه باقیمانده ثمن اصولاً بدون ثبت ادعا در سامانه ساغر نیز قابل استماع هستند؛ هرچند با توجه به نوپا بودن قانون، ممکن است در رویه قضایی برداشتهای متفاوتی شکل بگیرد و انتظار میرود با صدور آرای وحدت رویه یا بخشنامههای بعدی، این ابهامات برطرف شود.
