طبق ماده ۴۵۸ قانون مدنی، بیع شرط عقد بیعی است که در آن فروشنده شرط میکند هرگاه در مدت معینی تمام ثمن را به خریدار بازگرداند، حق فسخ معامله و استرداد مبیع را داشته باشد.
توضیح ساده
در بیع شرط، فروشنده مال خود را میفروشد، اما ضمن عقد شرط میکند که اگر تا مدت مشخصی پول را به خریدار برگرداند، بتواند معامله را فسخ کرده و مال خود را پس بگیرد.
بنابراین، بیع شرط یک عقد بیع واقعی است و خریدار از زمان انعقاد عقد، مالک مبیع میشود؛ اما فروشنده تا پایان مدت شرط، حق فسخ دارد.
مثال: آرمان خانه خود را به مبلغ ۵ میلیارد تومان به عرفان میفروشد و در قرارداد شرط میکند که اگر تا ۶ ماه آینده مبلغ ۵ میلیارد تومان را به عرفان بازگرداند، حق فسخ معامله را داشته باشد.
سه ماه بعد، آرمان ثمن را به عرفان پرداخت میکند؛ در این صورت، میتواند معامله را فسخ کند و خانه دوباره به مالکیت او بازگردد.
تفاوت بیع شرط در قانون مدنی و قانون ثبت
در قانون مدنی:
بیع شرط، بیع واقعی است.
خریدار از زمان عقد، مالک مبیع میشود.
فروشنده فقط حق فسخ دارد.
در قانون ثبت:
بیع شرط و سایر معاملات با حق استرداد، در حکم وثیقه هستند.
هدف قانون ثبت، جلوگیری از سوءاستفاده از بیع شرط بهعنوان وسیلهای برای فرار از مقررات رهن است.
در عمل، چنین معاملاتی مانند رهن تلقی میشوند و طلبکار فقط از طریق اجرای ثبت میتواند طلب خود را وصول کند.
مثال تفاوت
آرمان برای دریافت ۱ میلیارد تومان، خانه خود را بهصورت بیع شرط به عرفان منتقل میکند.
از دید قانون مدنی، این یک بیع است.
اما از دید قانون ثبت، این معامله در حکم وثیقه است و عرفان نمیتواند صرفاً به استناد انقضای مدت، خود را مالک قطعی خانه بداند.
