دستور تخلیه دستوری است که مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، در صورت پایان مدت اجاره و وجود شرایط قانونی صادر میشود. در این حالت، دادگاه یا شورای حل اختلاف بدون ورود به ماهیت دعوا و بدون تشکیل جلسه رسیدگی، دستور تخلیه را در مدت کوتاهی صادر میکند و اجرای آن نیز فوری است. دستور تخلیه، چون «حکم» نیست، قابل تجدیدنظرخواهی نمیباشد.
در مقابل، حکم تخلیه (تخلیه ید) نتیجه یک دعوای حقوقی است. هرگاه شرایط صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد، موجر باید دادخواست تخلیه تقدیم کند. در این فرض، دادگاه با تشکیل جلسه، استماع دفاعیات طرفین و رسیدگی ماهوی، حکم تخلیه صادر میکند. این حکم مانند سایر احکام حقوقی، قابل اعتراض و تجدیدنظر است.
مهمترین تفاوتها
دستور تخلیه بدون رسیدگی ماهوی و بهصورت سریع صادر میشود؛ اما حکم تخلیه پس از رسیدگی کامل دادگاه صادر میشود.
دستور تخلیه فقط در صورت وجود شرایط قانونی امکانپذیر است؛ اما حکم تخلیه زمانی مطرح میشود که آن شرایط وجود نداشته باشد یا دعوا تابع مقررات دیگری (مانند قانون ۱۳۵۶) باشد.
دستور تخلیه قابل تجدیدنظر نیست؛ اما حکم تخلیه قابل واخواهی، تجدیدنظر و در موارد مقرر قانونی فرجامخواهی است.
نکته آزمونی
با اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۴۰۳/۲/۱۰)، برای صدور دستور تخلیه فوری صرف تنظیم اجارهنامه عادی با امضای دو شاهد کافی نیست؛ بلکه قرارداد اجاره باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا سامانه خودنویس ثبت شده و دارای کد رهگیری معتبر باشد. در غیر این صورت، موجر باید از طریق طرح دعوای تخلیه و اخذ حکم تخلیه اقدام کند.
